不僅要進(jìn)一步完善二手房參考價(jià)，深圳還將試點(diǎn)租賃房參考價(jià)！

日前，為了加強(qiáng)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)，提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理，深圳市人大常委會(huì)社會(huì)建設(shè)工委組織起草了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草案征求意見稿）》（下稱《草案征求意見稿》），共五章七十三條細(xì)則，正公開征求意見。

其中，《草案征求意見稿》在義務(wù)教育和住房保障方面提出了一系列完善改革措施，包括要規(guī)范學(xué)校運(yùn)行經(jīng)費(fèi)、推行大學(xué)區(qū)招生、建立教師交流制度、完善二手房參考價(jià)以及建立租賃房參考價(jià)等。

此外，《草案征求意見稿》還提出要擴(kuò)大普惠性幼兒園數(shù)量和覆蓋面，探索開展小學(xué)暑期托管服務(wù)，建設(shè)嬰幼兒照護(hù)托育體系，建立3歲以下分層照護(hù)托育模式等措施，并將進(jìn)一步完善社保、養(yǎng)老、就、社會(huì)福利、民辦教育等領(lǐng)域的相關(guān)制度。

深圳將建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度

今年以來，打擊學(xué)區(qū)房炒作是各地監(jiān)管部門的重要工作之一，教育資源緊張的一線城市尤其如此。上海、北京在今年紛紛通過“教改”的方式，以教育均等化為方向，試圖打破學(xué)區(qū)房機(jī)制。而本次《草案征求意見稿》也針對入學(xué)政策進(jìn)行了完善，并均衡了教育資源。

在公共教育方面，《草案征求意見稿》提出了三點(diǎn)內(nèi)容：

深圳市、區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展，實(shí)行義務(wù)教育學(xué)校設(shè)備設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)化配置和統(tǒng)一的學(xué)校運(yùn)行經(jīng)費(fèi)生均撥款標(biāo)準(zhǔn)，建立學(xué)校運(yùn)行經(jīng)費(fèi)生均撥款標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的長效機(jī)制。

深圳市、區(qū)教育部門應(yīng)當(dāng)優(yōu)化義務(wù)教育積分入學(xué)政策，綜合考量戶籍、居住時(shí)長、社保年限等因素，確保公平合理。

深圳市、區(qū)教育部門應(yīng)當(dāng)推行大學(xué)區(qū)招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機(jī)制。

簡單來說，本次新政分別從規(guī)范學(xué)校運(yùn)行經(jīng)費(fèi)、多因素入學(xué)政策以及義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度三方面入手，合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)，促進(jìn)教育公平。同時(shí)，深圳也以“教改”的方式打擊了學(xué)區(qū)房炒作。

今年3月，深圳龍華區(qū)教育局曾修訂了《深圳市龍華區(qū)義務(wù)教育階段大學(xué)區(qū)學(xué)校積分入學(xué)辦法一覽表（修訂稿）（征求意見稿）》，完善了入學(xué)積分的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算、大學(xué)區(qū)與單片區(qū)加分項(xiàng)等。而在本次入學(xué)政策上，也進(jìn)一步提出要推行大學(xué)區(qū)制，明確將通過戶籍、居住時(shí)長、社保年限等考量來計(jì)算入學(xué)積分。

對于義務(wù)教育學(xué)校教師交流制度，中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所聯(lián)席所長、教授，中誠信集團(tuán)董事長毛振華就曾表示，教育的不均等問題將會(huì)給未來收入分配調(diào)整造成很大的障礙，比如學(xué)區(qū)房問題就導(dǎo)致了富人階級更容易得到更好的教育，一個(gè)解決辦法是同一區(qū)域內(nèi)采取教師輪崗制，比如三年輪換一次，這樣名校教育資源將會(huì)得到更加均衡的分布。

完善二手住房價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制

在住房屬性定位上，《草案征求意見稿》明確，深圳市人民政府應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持住房的居住屬性定位，構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)和保障體系。堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防范化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。深圳市人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)商品住房建設(shè)和交易管理，完善二手住房價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制。

今年2月，深圳住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，建立全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格。易居研究院此前指出，深圳二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布，有助于房東和中介等理性定價(jià)，是促進(jìn)二手房市場穩(wěn)定的重要保障。

不過，當(dāng)前的二手房參考價(jià)機(jī)制也并非完美，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，由于本來二手房網(wǎng)簽的價(jià)格就不是真實(shí)成交價(jià)，而實(shí)際購房者買的價(jià)格基本都不被所知，大部分中介有兩套價(jià)格體系，網(wǎng)簽與交易。房地產(chǎn)調(diào)控的核心是金融信貸，現(xiàn)在把新建住宅調(diào)控里面的“限價(jià)”挪到二手房，很可能帶來更大的信息不對等。二手房中介在交易中的話語權(quán)更大。

張大偉認(rèn)為，二手房限價(jià)需要與銀行配合。如果二手房參考價(jià)成為按揭貸款和抵押貸款的指導(dǎo)價(jià)格，那么對于市場的影響就會(huì)明顯出現(xiàn)，所以二手房限價(jià)歸根結(jié)底要看銀行對政策的理解與執(zhí)行。

建立租賃房參考價(jià)制度

當(dāng)前，大城市中的新市民青年人等群體住房困難問題日益突出。今年以來，從中央到地方都為增加保障性租賃住房供給密集出臺政策措施。7月30日的中央政治局會(huì)議也提到，要加快發(fā)展租賃住房，落實(shí)用地、稅收等支持政策。

為此，《草案征求意見稿》明確，深圳市將提高居住用地和公共設(shè)施用地比例，并在新增居住用地中提高公共住房用地的比例。

在租賃住房市場上，《草案征求意見稿》還提出，深圳市住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)依法規(guī)范租賃市場秩序，建立房屋租賃參考價(jià)格制度，引導(dǎo)房屋租賃當(dāng)事人合理定價(jià)，對租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。深圳市住房建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同市有關(guān)部門探索租售同權(quán)制度，逐步推動(dòng)租房居民在基本公共服務(wù)方面與購房居民享有同等待遇。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心指出，2021上半年，隨著疫情影響消散，加之年初“就地過年”的號召帶動(dòng)下，租賃市場行情轉(zhuǎn)好，5、6月份隨著高校畢業(yè)季臨近，市場迎來租賃旺季，加之政策紅利下，整體熱度走高，租金水平一路上浮。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月份一線城市租金均價(jià)創(chuàng)近3年月度租金水平新高，達(dá)85.56元/平方米/月，環(huán)比上升2.71%，同比上漲1.01%，上半年累計(jì)漲幅為5.74%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對證券時(shí)報(bào)記者表示，在十四五時(shí)期有必要對租賃市場的租金價(jià)格進(jìn)行引導(dǎo)，防止租金過快上漲。租賃房參考價(jià)的出臺將能夠帶動(dòng)租賃市場更高質(zhì)量發(fā)展，降低租客租房成本，有效緩解新市民青年人等群體住房困難問題，促進(jìn)大城市吸引更多人才。在定價(jià)思路上，可以根據(jù)租客的承受水平和房東需求結(jié)合科學(xué)定價(jià)。